Лицензионный мрак
Кому позволят управлять жилищным фондом в ЖКХ?
Законопроект о лицензировании управляющих компаний в сфере ЖКХ еще не принят. Его обсуждение только началось в средствах массовой информации, среди общественности. Но вот что удивительно, некоторые депутаты Госдумы, которые стали инициаторами данного законопроекта уже констатируют факты: кто, как и кому будет выдавать лицензии. И какая материально-техническая база потребуется для получения лицензии той или иной УК.
Без меня меня женили
На сегодняшний день в России более 2 млрд кв. метров жилья. Их обслуживает 16 тыс. управляющих компаний. В Госдуме уже без обиняков заявили, что лицензии будут выдаваться Госжилинспекцией, причем на региональном уровне. А к управлению жильем допустят только те УК, которые имеют достаточно крупную материально-техническую базу и не имеют серьезных нарушений. Те, кто к маю 2015 г. лицензий не получат, окажутся вне закона. Более чем странный подход к отбору лицензиатов. Если мерить такими критериями, то как раз крупные управляющие компании Саратова, у которых серьезная материально-техническая база, имеют наибольшее число нареканий со стороны собственников жилья, а также предписаний со стороны прокуратуры.
За подобной констатацией фактов со стороны некоторых депутатов Госдумы чувствуется желание не обсудить новоиспеченный законопроект, а вбросить информацию: мы уже все за вас давно решили…
Тема лицензирования в сфере ЖКХ возникла не вдруг и не сегодня. Законопроект обсуждался еще в мае прошлого года на совещании у вице-премьера Дмитрия КОЗАКА. Но уже тогда эксперты высказали мнение о коррупционной составляющей процесса лицензирования. Тем более речь идет о ЖКХ, о том виде экономической деятельности, который и без того сплошь коррумпирован.
Причем сами управляющие компании говорят не только о коррупционных рисках, но и о возможности принудить их к участию в региональных предвыборных кампаниях. Ни для кого не секрет, что выборы любого уровня законодательной ветви власти, органов местного самоуправления, проходят не без участия и поддержки тех же ТСЖ или управляющих компаний. Но если раньше они это делали «за конфетку» (читай — поблажку от власти), то завтра ситуация может измениться кардинальным образом. Лицензированные УК попросту смогут «нагнуть» в любой момент, пригрозив им отзывом лицензии.
Да, согласно законопроекту отзывать лицензии у управляющих организаций в ЖКХ могут только суды. Но вот выдачу лицензий Госжилинспекцией поддерживают очень немногие.
— Должна быть полная реорганизация жилищной инспекции как государственного института, — такого мнения придерживается юрист в сфере ЖКХ Дмитрий МИГУНОВ. А сейчас вся работа инспекции сводится к банальным штрафам, не более того. Если же говорить о роли советов многоквартирных домов, то это уже другая сторона вопроса. Советы — это общественность, а она должна иметь только вспомогательное назначение. Госжилинспекции, в свою очередь, необходимо стать помощником, а не надзирателем для управляющих организаций. Данное ведомство должно досконально разбираться, может управляющая компания, ТСЖ, ЖСК отремонтировать, к примеру, подъезд по действующему тарифу или не может. Хватает управляющей организации средств или нет? И только если установленный тариф позволяет провести ремонт и содержать жилье в надлежащем порядке, а УК или ТСЖ не хотят исполнять своих обязанностей, в этом случае необходимо наказывать управляющую организацию.
Сегодня Госжилинспекция, с одной стороны, пополняет бюджет за счет крупных штрафов, накладываемых на УК, ТСЖ или ЖСК. А с другой стороны, органы власти вынуждены потом изыскивать какие-то средства из того же бюджета на субсидирование сферы ЖКХ. Это замкнутый и порочный круг, который проблемы не решает, а только усложняет ее.
Да здравствуют ТСЖ?
Но есть в сфере лицензирования и другая проблема. Это вероятный рост числа ТСЖ, которые будут подписывать договоры с лицензированными управляющими компаниями на обслуживание многоквартирных домов.
— Думаю, в ближайшее время основной мотивацией для создания ТСЖ будет необходимость уплаты взносов на капитальный ремонт, — считает депутат Саратовской областной думы Леонид ПИСНОЙ. — Между управляющими компаниями и ТСЖ есть диаметрально противоположный подход в этом вопросе. УК могут лишь обеспечить своим собственникам перечисление средств на счет специализированного фонда и, соответственно, их размывание. А ТСЖ и ЖСК могут сами накапливать средства и сами отслеживать расходы. Это и будет основной мотивацией по увеличению количества ТСЖ. При этом надо понимать, что любое ТСЖ имеет право на заключение договора на обслуживание жилья с управляющей компанией, с распределением полномочий каждого. В том числе с полной передачей функций по работе с ресурсоснабжающей организацией — поставка тепла, водоснабжение и водоотведение и так далее. Наверняка такая практика в ближайшие 5-7 лет будет наиболее применима. Собственники, чтобы обеспечить прозрачность своих средств на капитальный ремонт, будут формировать ТСЖ, но далеко не все собственники смогут обслуживать свои многоквартирные дома самостоятельно. Если такой коммунальный «дуэт» окажется эффективным, если у руля ТСЖ будет грамотный руководитель, тогда мы и получим плюсы от системы лицензирования. Именно за это надо сегодня агитировать, мотивировать людей, разъяснять им суть проблемы.
Однако далеко не все считают подобный «дуэт» потенциально эффективным.
— Должность председателя ТСЖ в этом случае будет расстрельная, — прокомментировал ситуацию юрист Дмитрий Мигунов. — Потому что все жалобы будут в адрес товарищества, все штрафы будут также по адресу ТСЖ. А управляющая компания, с которой заключен договор, станет жить припеваючи. Ведь с ТСЖ у нее сложатся гражданско-правовые отношения, и она перед жильцами отвечать фактически не обязана. Но будет иметь лицензию.
Казалось, два противоположных мнения. Но они, как ни странно, совпадают. В самом деле, при таких условиях создать ТСЖ и подписать договор с УК гораздо проще, невзирая ни на какие штрафы и предписания со стороны жилищной инспекции. Любые штрафы лягут тяжким бременем на кошельки собственников жилья, которые будут «управлять» своим жильем в рамках ТСЖ. Управляющая компания, имеющая лицензию, в этом случае будет чувствовать себя в полной безопасности. По крайней мере с юридической точки зрения. И немного найдется собственников жилья, которые пойдут до победного конца и добьются истины у той же жилищной инспекции.
Ну а что же закон? Точнее, законопроект. Насколько он защищает наши с вами интересы?
Оказывается, лицензию можно отзывать, если в течение одного года с управляющей организацией разорвали отношения 15% жилых домов. Более чем странный метод выявить нарушения. Заметьте, не 10 или 25%, а именно 15%. Депутат Госдумы Олег ШЕИН по этому поводу даже написал обращение на имя главы Администрации Президента России Сергею ИВАНОВУ. По его мнению, жителям остальных 85% домов «запрещают иметь свое мнение». Тут интересен другой момент: а кто будет скрупулезно высчитывать эти 15%? И с какого «потолка» взялся данный критерий?
Наконец, а что же будет, если лицензию отзовут у управляющей компании (или у крупного ТСЖ)? В этом случае собственники должны в течение 10 дней найти другую компанию, в противном случае орган местного самоуправления будет выводить дом (или ряд домов) на конкурс. А это приведет к тому, что стоимость технического обслуживания домов станет определяться не самими собственниками, а конкурсной комиссией. Ну чем вам не коррупционная составляющая? С одной стороны Госжилинспекция, выдающая лицензии, с другой — органы МСУ. Как многоквартирные дома в Саратове «распределялись» местным самоуправлением в начале 2000-х гг. и даже раньше, мы все хорошо знаем. По сути, росчерком пера чиновников. И к чему это привело? К тому, что жилищный фонд Саратова был поделен на сферы влияния тех или иных УК, которые «управляют» многоквартирными домами и по сей день. Многие из них имеют все шансы на получение лицензий.
Воспоминания о МУДЕЗах
— Товариществам собственников жилья лицензирование осилить проблематично, — такое мнение выразил председатель некоммерческого партнерства «Росжилком» Дмитрий ИСАЕВ. — По сути, этот путь может привести к созданию некоей бюджетной государственной компании, которая будет внедрена в систему ЖКХ. Наподобие МУДЕЗов. Однако это путь назад, настоящий регресс. В качестве примера можно привести сферу строительства, которую в свое время перевели с системы прямого лицензирования в рамки саморегулируемых организаций. Можно сколько угодно спорить об эффективности СРО, но в данном случае существует конкуренция. Если кому-то не нравятся условия в Саратове, он может обратиться в саморегулируемую организацию в любом другом регионе страны. Тем более если там предложат более выгодные финансовые условия. А в предполагаемом лицензировании в ЖКХ самые широкие полномочия отдаются государственному органу — Госжилинспекции. Если учесть, что чуть ли не половина жилищного фонда Саратова донельзя изношена, нетрудно предположить, что управляющие организации начнут просто отказываться от таких домов. И на чьи плечи ляжет этот груз? Разумеется, на муниципалитет. Но откуда городская казна возьмет средства для обслуживания этого жилья? Вот почему создание саморегулируемых организаций — наиболее оптимальный выход из положения. Ведь кроме конкуренции, наличия грамотных специалистов в сфере ЖКХ, СРО вправе создавать компенсационный фонд, который может служить страховкой от неэффективной работы той или иной управляющей организации. Мало отобрать лицензию. А кто будет доделывать или переделывать работу нерадивой УК? В данном случае не штрафами в сотни тысяч рублей надо наказывать УК или ТСЖ. Эти штрафы так или иначе берутся не из воздуха, а из кармана собственников жилья. При этом зачастую недостатки не устраняются. И получается, что подобная работа проводится «для галочки». Компенсационный фонд помог бы решить множество проблем. И непонятно, почему в строительстве внедрена система СРО, а в ЖКХ собираются ввести жесткую систему лицензирования. Мне, например, это непонятно…
Если вернуться к мнению депутата Госдумы Олега Шеина, к его обращению в Администрацию Президента России, то получается, что система лицензирования в принципе противоречит существующему Жилищному кодексу РФ. Ведь при таком раскладе, когда жилищная инспекция будет единственным органом, определяющим, кто заслуживает лицензии, а кто нет, ставится под сомнение право выбора собственников жилья на способ управления домом. Разумеется, никто не лишит нас права создавать ТСЖ. Но тогда получится, что товарищества собственников жилья и в самом деле станут искать «стороннюю» УК, которая имеет лицензию. И вот тогда обслуживание жилищного фонда может превратиться во всеобщую профанацию. Достаточно вспомнить, что договор между ТСЖ и УК — это совершенно иной документ, нежели договор собственников жилья с конкретной управляющей компанией. Кстати, в любом случае при системе лицензирования обитатели многоквартирных домов утратят право на выбор обслуживания своего жилища. Ведь государство поставит их в неравные условия: выбирать только из тех, кто получил вожделенную бумажку из жилищной инспекции. Тогда, может быть, и впрямь вернуться к МУДЕЗам?
Сергей Щербаков
