Украденный город

Шум вокруг земельных участков в областном центре поднялся нешуточный. Оказывается, в течение многих лет их не продавали с торгов, как это должно быть, а просто-напросто раздавали, часто за бесценок. Кто стоит за этим и какими последствиями всё это может обернуться? Ответ на данный вопрос теперь ищут общественники, правоохранители, депутаты… Как известно, в мэрии Саратова создана рабочая группа, которой поручено провести инвентаризацию сделок с муниципальной землёй за последние десять лет. Хотя все, кто хоть чуть-чуть знакомы с проблемой, уверены: начинать надо с гораздо более раннего периода, рассматривать земельные проблемы как минимум за четверть века. 

Бардак и вымогатели

«Бардак в городе с землёй полнейший!» Эту фразу наш корреспондент услышал от юриста Николая СКВОРЦОВА, члена рабочей группы и Общественной палаты области. Ранее Николай уже произносил эти слова на совещании, заметив, что о «бардаке» говорят и работники прокуратуры, и глава города Михаил ИСАЕВ, и депутаты — и он  с ними полностью согласен. А депутат Госдумы Николай ПАНКОВ в своём телеграм-канале сообщил: «Понимал, что могли быть отклонения по открытости продаж… Не думал, что такая коррупция». 

Николай Скворцов отметил, что «за всю современную историю существования Саратова» с торгов под многоэтажную застройку продано всего лишь 2 (!) площадки — в Юбилейном и в Солнечном. Теперь по более чем 150 строительным площадкам в Саратове и в Энгельсе прокуратурой области собраны материалы для направления в суд с тем, чтобы сделки признали ничтожными, — и это далеко не полный перечень, прокурорская проверка продолжается полным ходом. При этом на некоторых участках к строительным работам даже не приступали, на других, наоборот, — дома готовятся к сдаче и там куча дольщиков. Председатель Общественной палаты Александр ЛАНДО посчитал, что только бюджет Саратова потерял около двух миллиардов в результате всяких сомнительных сделок — как пригодились бы эти миллиарды для решения многочисленных городских проблем, но где теперь эти деньги искать?

— Вот и надо разобраться, из-за чего родились долгострои в Саратове, в Энгельсе, в Балакове? Из-за экономического кризиса, из-за нарушений при получении земельных участков или из-за мошеннических махинаций таких деятелей, как АББАСОВ, БЕЛИЧ, ТИХОНОВ и им подобных, сейчас находящихся в камерах СИЗО?

Мой собеседник убеждён: власть должна нести ответственность за «бардак» в первую очередь наравне с недобросовестными застройщиками. Кто выдавал разрешения на строительство на спорных участках, кто за двадцать лет всего два раза вспомнил о необходимости проводить торги? Ответ ясен: первые лица городской администрации. А каким образом прокуратура города в течение двадцати лет осуществляла надзор за распределением земли и выдачей разрешений на строительство?

— Теперь же получается так: приходят на должности новые люди и говорят: все, кто работал до нас, — жулики и мошенники, они растащили, разбазарили городскую землю, отдавали лакомые куски за бесценок, ну и так далее. 

Кроме того, нужно решить вопрос с вымогателями денег, которые включаются для участия в торгах с одной лишь целью — получить приличное вознаграждение и сняться с торгов. 

Чьи деньги главнее?

По мнению Николая Скворцова, самый главный вопрос сейчас — определить, что делать с теми, кто получил землю без торгов в течение указанного десятилетия? 

В 99% случаев земельные участки под многоэтажное строительство предоставлялись через дополнительное соглашение к договору аренды земли. Проще говоря — земельные участки, находящиеся на совершенно законном основании в аренде под автостоянками, гаражами, магазинами, объектами инфраструктуры, вдруг (если уместно такое слово) превращались в участки под многоэтажное строительство (которое в одних случаях велось, в других нет)! Это делалось по соглашению или через публичные слушания. Но торгов при этом не проводилось — вот в чём заключается главное нарушение закона. 

Что будет, если сейчас все сделки по изменению назначения участков признать недействительными? Земля вернётся городу? Нет! Она останется у арендаторов и будет использоваться как участки под автостоянки, гаражи и прочее, многоэтажных домов там не будет. 

Другой вариант — земельный участок с незавершённым объектом строительства. Достроить нельзя, поскольку назначение земли оспорено и возвращено в прежнее положение. Что получает город? Опять ничего!

Куда приведёт такой путь? В Саратове станет больше заброшенных строек, огороженных заборами. А значит, возрастёт число обманутых дольщиков, что всегда ведёт к повышению социальной напряжённости. Бизнес встанет, упадёт инвестиционная привлекательность региона. К тому же недостроенные дома в любом виде — это потеря имущественных налогов в бюджет.

Николай Александрович обратил внимание на ещё одно обстоятельство: сейчас в судах набирает обороты такая практика, когда можно оспорить абсолютно без всякого срока давности (!) любые изменения в Правилах землепользования и застройки города, если вместе с их изменением одновременно не менялся Генплан города. 

— Это настоящая бомба! — уверен юрист Скворцов. — Это значит, что любой участок с построенным на нём домом может оказаться под угрозой сноса. Причиной могут стать разные взгляды чиновников мэрии, депутатов гордумы, работников прокуратуры и суда на одну и ту же проблему. Это путь к хаосу. 

В чём же выход? Мой собеседник считает, что он в том, чтобы сделать предложение собственникам всех спорных земельных участков. Суть предложения в том, чтобы они оплатили в городской бюджет кадастровую стоимость этих участков и продолжали ими пользоваться: 

— Таким образом, при условии чёткого контроля бюджет может за короткое время пополниться на сумму от 2 до 4,5 миллиарда рублей. Не согласные с доплатой застройщики пусть решают вопросы в судебном порядке. Кадастровая стоимость в любом случае окажется выше, чем та сумма, по которой участок может уйти с торгов. Почему? Потому что в Саратове всего 10-15 застройщиков. При этом деньги на торги есть лишь у 3-5 из них. При торгах они в любом случае между собой договорятся и вернут участки, которые у них отберут власти, — торги станут пустой формальностью. 

Сумма, поступившая в бюджет таким образом, поможет решить проблемы всех обманутых дольщиков в области — и даже на дороги ещё хватит. 

Я уверен: уголовно-правовыми или другими репрессивными способами дома не достроить, проблем дольщиков не решить! Не просчитать сейчас последствий неосторожных шагов так же страшно, как оставить ситуацию в том виде, как она есть. 

Власть пошла на риск

Моим следующим собеседником стал представитель дольщиков Роман АХМЕТГАРЯЕВ: 

— Беда действительно в том, что земля в городе уходила в частные руки буквально за копейки. Причём большую часть земли, как известно, распределял и распределяет МУП «Саргоркапстройкомплект» — там за последние пять лет сменились пять директоров, из них двое сейчас находятся под следствием.

Беда дольщиков заключается в том, что по каждому недостроенному дому сложилась отрицательная экономическая ситуация: надо вложить очень много денег, чтобы дома достроить. При этом никаких средств не выделяется — ни из городского, ни из областного, ни из федерального бюджета. 

Есть три видимых пути выхода из ситуации. Первый — через ЖСК без банкротства. Это путь тупиковый, поскольку в ситуациях с «недостроем» много аффилированных лиц. К тому же учредители компании-застройщика всегда могут отказаться от такого пути. 

Второй путь — санация, его возможность тоже озвучена властью. Это будет означать, что придёт кто-то с большими деньгами и сразу всё достроит за свой счёт. Понятно, что такое возможно лишь чисто теоретически. У нас в области никаких санаций никогда не проводилось, да и по всей России такие случаи единичны. 

Третий путь, на мой взгляд, наиболее правильный — создание ЖСК с правом банкротства. Дольщики банкротят прежнее ЖСК, выбрасывают аффилированных лиц, нанимают конкурсного управляющего, создают ЖСК заново, скидываются — это колоссальные деньги! — и не имеют права продавать свои метры. 

В городе не более десяти организаций, которые имеют право строить дома. Из них больше половины ни в каких достройках участвовать не будут — одних давят кредиты, другим дай бог достроить жильё на своих участках. Остальные — это те, кто были главными бенефициарами при дешёвом распределении земли, они привыкли получать землю за копейки. Для них ввязываться в новое строительство тоже нет никакого расчёта. 

Сейчас говорят, что в 2018 году будут завершены все следственные действия по проблемным домам и к 2022 году проблемы обманутых дольщиков будут решены, — я сильно сомневаюсь, что этот срок можно считать реальным. 

Решить проблему, на мой взгляд, можно следующим путём: создать компенсационный фонд дольщиков, собрать всю землю, которая принадлежит городу, области, федеральным структурам. Проработать каждый участок с созданием эскизного проекта, определяющего, что на данном участке может быть построено в соответствии с категориями землепользования и архитектурными нормами — например, десятиэтажный дом с определённой жилищной площадью. Исходя из того, что земля будет стоить не более 10% от этих продаваемых метров, можно определить, сколько участок будет стоить. Это станет известно и городским властям, и потенциальным инвесторам. Сейчас такого перечня нет — ни в мэрии, ни в министерстве строительства даже приблизительно не знают, сколько какой участок будет стоить, сколько средств уйдёт на его подготовку под строительство и так далее. Власть ничего не знает о ценности каждого конкретного участка и не может их эффективно распределять. Участок, на котором могло бы быть здание общей площадью 120 тысяч метров — и город получил бы от этого 120 миллионов рублей, может быть продан под какой-нибудь магазинчик площадью 300 метров и город получит всего 300 тысяч рублей, и это всех устроит, поскольку никто ничего не просчитывает.  

Получается, что вся существующая система рассчитана на то, что участки могут уходить по самой разной цене, в том числе и за бесценок. 

Выход, на мой взгляд, в том, чтобы создать фонд защиты дольщиков (называться он может как угодно), в который войдут все земли города, будет определена ценность каждого участка, его потенциал. При этом можно было бы взять федеральный заём и за его счёт достроить все проблемные дома. Застройщикам не обойти этот фонд — все договоры будут заключаться там. С каждого договора город будет иметь свою долю — в площади. Деньги, которые город будет получать, допустим, за аренду, пойдут на погашение займа.

Роман Ахметгаряев объяснил, что по такому пути в нашей стране пошли пока только в Москве. 

К тому же должна быть изменена ситуация, при которой строительством в городе занимаются всего лишь несколько организаций, которые можно пересчитать по пальцам одной руки. В строительстве, ремонте и обустройстве домов должны участвовать более мелкие инвесторы — это позволило бы регулировать рынок строительства жилья. Нынешнюю же систему иначе чем грабительской не назовёшь.  

Оба моих собеседника высказались по поводу того, что начав кампанию по инвентаризации участков, городская власть пошла на очень большой риск — если результатов не будет, доверие горожан к власти будет утрачено окончательно.