Быстро - деньги и жилье…
В Саратове приобретают квартиры почти задаром
В это невозможно поверить, однако приходится… Когда слушаешь пришедшую в редакцию со своей бедой женщину, изгнанную на улицу, которая, сдерживая слезы, рассказывает горестную историю, а перед тобой документы, например, решения судов, и в них — подобные сюжеты… нужно ослепнуть и оглохнуть, чтобы признать: такого нет и быть не может! Жительница Заводского района взяла в долг 50 тыс. руб., а отдала квартиру.
Судьба не жаловала, ударов не жалела
Судя по рассказу Натальи Викторовны ТЮТЮКОВОЙ, удары судьбы следовали один за другим. Рано ушел из жизни муж. Воспитывала и содержала сына одна. Конечно, работала. Но вот на производстве получила травму. Совместимую с жизнью, но не с полноценной физической работой. Ушла с завода. Работала где придется. А тут внезапно умер отец в возрасте 68 лет (мать умерла значительно раньше). Нужны были деньги на его похороны. В общем, Наталья Викторовна задолжала 30 тыс. руб. Идя по улице в состоянии, близком к шоку, она увидела на стене рекламное предложение — деньги под залог недвижимости! И вскоре переступила порог фирмы «Риэлтфин.ком».
С ней беседовал Сергей Николаевич РОДИОНОВ. На вопрос, сможет ли фирма предоставить ей в долг 20-30 тыс. руб., он ответил, что минимальная сумма займа — 50 тыс. руб. В свою очередь Родионов задал свой основной вопрос: какая у нее собственность? Она ответила, что двухкомнатная квартира. Вечером он ей позвонил и сообщил день, когда нужно прийти в регистрационную палату. Там и получит деньги. Заметим, что, по словам Натальи Викторовны, сделка была проведена в один день и что с договором на 5 листах познакомилась только в регпалате, в условиях обычной сутолоки. Сосредоточиться и вникнуть в смысл договора было трудно. Ей и в голову не могло прийти, что, по сути, она продала квартиру с проживанием в ней в качестве нанимателя. Вы поняли, читатели, как кудряво был составлен договор? Причем назывался он «Договор № 2062 КСПЛ».
В договоре она значилась Клиентом, а фирма Предприятием. На словах было сказано, что ей дают деньги в долг на 360 дней, в кассу она должна вносить ежемесячно 6 тыс. руб. — основной долг и проценты, а через 360 дней вновь они приходят в регпалату и расторгают договор. Она обратила внимание, что ее квартира оценена в 200 тыс. руб. и что в договоре значится Михаил ЧИСТЯКОВ и стоит его подпись. Ей пояснили, что на стоимость не стоит обращать внимания, квартиру никто не думает продавать, а Чистяков и есть директор фирмы и имеет право подписывать данные договоры.
Она платила по 6 тыс. два месяца. А потом не могла… Осенью 2010 г. сотрудники фирмы потребовали ключи от квартиры. В марте 2011-го квартира была выставлена на продажу. Тогда же был суд по иску Чистякова о выселении Натальи Викторовны с сыном. Наталья Викторовна подписала мировое соглашение с обязательством выплатить Чистякову 422 тыс. руб. Подписала, чтобы отсрочить выселение. Она понимала, что такую сумму ей не добыть. Она даже обращалась в полицию. И даже была проверка. Тем не менее осенью 2011 г., как она пишет, «приехали сотрудники «Риэлтфин.кома» и сотрудник полиции, вещи вместе с мебелью выставили на улицу, заявив, что квартира продана». Вот такой финал. Сейчас Наталья Викторовна — в людях. Сиделкой. Пока есть где жить. А дальше? Сын у свекрови. Не общаются. Да и родня отвернулась. Виновата во всем?
Согласная на кабалу
Договор КСПЛ, который подписала Наталья Викторовна, по моему мнению, сверхкабальный. Его можно подписать только под пыткой или угрозой жизни близких. С учетом, что такой документ предложен на подпись малоимущему гражданину. Договор в двух (условно) частях. В первой — речь о купле-продаже по явно заниженной цене: все-таки 200 тыс. руб. в 2010 г. за 2-комнатную квартиру, пусть и в цокольном этаже и в спальном районе, — это дешево. Причем выплачивается не вся сумма, а 50 тыс. руб.
Оставшуюся сумму — 150 тыс. руб. Предприятие обязалось отдать «в течение 90 дней после истечения договора…» Таким образом, продавец должен ждать год эти деньги? Как малоимущая женщина могла согласиться на такой порядок оплаты? Только не осознавая и не воспринимая совершенную сделку как фактическую куплю-продажу. Ей было сказано, что это чистая формальность, никто продавать квартиру не будет. Она поверила. Тем более что на руках у нее осталось свидетельство о праве собственности на квартиру.
Вторая часть договора КСПЛ посвящена найму. Ведь Предприятие стало собственником квартиры. Вот оно и предоставило на год жилье в найм. Разумеется, оплата ЖКУ также возложена на Клиента. И даже плата за капитальный ремонт! Хотя по всем законам страны квартиросъемщик, то есть наниматель, за капремонт не платит, а платит собственник жилья. Обязывая Клиента оплачивать капремонт, Предприятие признает за ним право собственности на квартиру? Или этой строчкой Предприятие вводит Клиента в заблуждение по поводу истинного владельца жилья? Пусть Клиент думает, что собственник он, и оплачивает капремонт по приходящим платежкам.
Итак, согласно договору Наталья Викторовна должна была платить в течение года ежемесячно 6 тыс. руб. якобы за найм. Своевременно, иначе с нее брали бы пеню — 1% за каждый день просрочки, а если задержка выплаты превысила 15 дней, то 2%. Допустим, Наталья Викторовна платила бы за найм своевременно. Тогда по истечении срока договора она отдала бы сумму аванса — 50 тыс. руб. И что получается? За взятые 50 тыс. руб. она должна была заплатить в итоге 72 тыс. руб. И вернуть 50 тыс. руб. тоже. Взяла 50, а отдать должна 122 тыс. руб. И еще неизвестно, захотел бы Чистяков возвращать квартиру, которую он сразу же оформил в свою собственность?
Кто платил — доволен
На этот и другие, возможно, не всегда «удобные» вопросы ответил сам Михаил Чистяков, пришедший по нашему приглашению в редакцию вместе со своим адвокатом. Что вполне объяснимо, так как продолжается расследование уголовного дела по обвинению в мошенничестве, и надо юридически грамотно отвечать на вопросы журналиста.
Михаил Александрович уверен: никаких уголовно наказуемых деяний он не совершал. Договоры составлены грамотно. Граждане могли их внимательно изучать, взяв проекты договоров домой. Им объясняли последствия совершаемой сделки купли-продажи. Никаких займов им не предоставлялось. Именно покупалась квартира по цене, которую стороны сами устанавливали (не прибегая к помощи лицензированных оценщиков). И о плате за найм им подробно говорили, и о том, что помимо данной платы им придется выплачивать взятую сумму, то есть аванс за недвижимость… Чистякова вопрос о том, сможет или нет с ним расплатиться клиент, не интересовал. Ведь он оформлял договоры купли-продажи квартир, а значит, при любом раскладе имел немалую выгоду. А вот гражданин сам шел на немалый риск, жертвуя единственным жильем. Всего за время деятельности было оформлено более 200 таких сделок. И большинство клиентов, по мнению Чистякова, довольны. Написали жалобы в полицию, как он считает, те, которые не хотели возвращать деньги. Договор купли-продажи заключался, чтобы подстраховать свое ИП. Как только клиент отдавал долги, в регистрационной палате оформляли расторжение договора купли-продажи. И клиент вновь становился владельцем своей квартиры. Все издержки по оформлению расторжения оплачивала фирма. Михаил Александрович привел несколько примеров: женщина имела 2-комнатную квартиру в центре города — ей купили тоже «двушку», но в районе 1-й Дачной. Разница ушла за долги. Другая клиентка переехала из трехкомнатной в двухкомнатную. Третья не захотела расставаться с квартирой, указанной в договоре, но у нее был гараж, пусть и не оформленный. Помогли оформить и продать. В результате женщина осталась в своей квартире и очень была благодарна. «Ни одной задержки по возврату квартир не было, — сказал Чистяков, — разумеется, если все обязательства по договору были выполнены».
Понятное дело, Чистяков занимается не благотворительной деятельностью, а предпринимательской. И клиент должен рассчитать свои возможности. Ошибся — его проблема.
Я попросил пояснить, как рассчитывалась плата за найм. И Чистяков ответил, что в зависимости от суммы, которую давали клиенту.
Притворство и ничтожество
В распоряжении редакции — несколько судебных решений по искам Чистякова к своим клиентам. Сразу бросается в глаза: действия Чистякова — по одному сценарию. Как и в случае с Натальей Викторовной, Чистяков обращается с иском в суд о выселении после окончания срока договора. Ни о какой продаже квартир по коммерческой цене и с изъятием долга из сумм продаваемого жилья речи не было. Требование одно: выселить. Все ответчики, а их трое, говорят, что они пришли в фирму, прочитав рекламу о заеме денег под залог недвижимости. Так, например, ШЕПЕЛЬСКАЯ утверждала в суде, что не намеревалась продавать квартиру, которую купила для проживания самой и всей семьи за три месяца до прихода в фирму Чистякова. Собственно, деньги требовались для обустройства нового жилья. Безусловно, если бы она захотела продать трехкомнатную квартиру на Московской, то не за 600 тыс. руб., взяв аванс 430 тыс. При этом ежемесячно платя за найм 25800 руб., когда в 2010 -2011 гг. стоимость найма подобного помещения составляла 11 тыс. руб. и не выше. И вот резюме Кировского райсуда: «Чрезмерно низкая стоимость приобретенного Чистяковым у Шепельской жилого помещения, чрезмерно высокая стоимость найма… нахождение Шепельской в тяжелом материальном положении свидетельствует о кабальности сделки…» Разумеется, суд отказал в удовлетворении иска.
У ответчицы КАРПЕНКО не все складывалось так просто: первым (заочным) решением Заводского райсуда она была выселена вместе с сыном. Состоялся второй суд, который частично удовлетворил иск Чистякова, выселив только мать, но оставив ее сына (у него было пожизненное право на пользование квартирой). Но и это решение удалось отменить. 15 декабря 2011 г. в иске Чистякову было отказано. Цитирую: «…достоверно установлено и не оспаривалось сторонами, что… был заключен фактически договор займа денежных средств под залог жилого помещения… который, по настоянию Чистякова, был назван договором купли-продажи…» А значит, делает вывод суд,
«…притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна».
Из дела по иску к САВЕЛЬЕВОЙ, у которой Чистяков якобы купил однокомнатную квартиру во Фрунзенском районе за 400 тыс. руб. под те же условия найма, узнаем, что «в материалах дела имеются квитанции, согласно которым Савельева передавала Чистякову денежные средства… в качестве основания платежа в квитанции указано — «проценты». В определении коллегии по гражданским делам областного суда говорится, что коллегия «соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами фактически был заключен договор займа под залог недвижимого имущества, что свидетельствует о притворности заключенной сделки купли-продажи».
Итак, притворная сделка ничтожна. Притворство «продаж квартир» наказуемо. В гражданском порядке. Инициатор притворных сделок (на примере трех дел) потерял «купленные» квартиры. Более того, 375 тыс. руб. (из суммы «аванса») ему не вернутся. Эти деньги Шепельская должна отдать, по решению суда, в доход РФ. А с Чистякова взыскано в пользу государства 170 тыс. руб.
Дать бедняку несколько тысяч под высочайшие проценты, чтобы он не мог расплатиться, имеет одну цель: забрать последнее, что у бедолаги есть, — жилье. Свое мнение, разумеется, высказываю с позиции общечеловеческой морали.
Конечно, жаль, что Наталья Викторовна в свое время не обратилась в вышестоящие судебные инстанции. Ныне она признана потерпевшей по уголовному делу (и таких, по нашим сведениям, 20). Но будет ли установлен и признан судом факт мошенничества, который позволит ей обратиться в суд с гражданским иском? Впрочем, не в нашей компетенции давать даже предположительные правовые оценки. Мы можем говорить лишь с позиции морали, вопреки навязываемому представлению о том, что политика всегда грязна, а экономика безнравственна. Автор этих строк категорически возражает. Все, что безнравственно, — ничтожно и ведет к краху. А нам надо двигаться к храму.
Станислав Шалункин
